现在的莆田房企，每天都要面对“残酷”的现实，虽然大家近几年陆陆续续都在做自渠，但依旧没能摆脱对分销的过度依赖。

当然，时至今日，分销存在的必要性是毋庸置疑的。

一方面，如今新房的潜在需求越来越多来自于二手房业主，这也潜在使得开发商售楼处的获客能力越来越小。

(资料图片仅供参考)

另一方面，由于信息的严重不对等，当下的购房者虽然具备了一些相关知识，但更容易陷入“选择恐惧”之中，这是就需要一个客观中立的中间人带看。

但事实上，我们需要get的点其实不在这，重点是莆田所有中介都想从新房分销的蛋糕上切下一块。大佬趋之如骛，这里就不得不让人思考，中介选择去卖新房，对市场又有着怎样的影响？

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在不景气的市场

分销有着神奇疗效

分销捆绑开发商这个话题，算是老生常态了，不过想必还有很多人都对分销存在不解，所谓的分销人员扮演着什么角色。

这里就要科普了， 早些年分销还不叫分销，我们管分销叫一二手房联动，后来经过发展变化后，有了分销的概念，再加个“平台”，整合了二手房中介的资源，为各个售楼部输送客户。

这些年，模式是一样的模式，分销商可以是房产中介、专业的分销人员等，但随着新房市场开发红利消失殆尽，分销形式早已发生翻天覆地的变化。

尤其是经过一系列的佣金风波之后，莆田一些头部中介开始抱团，成立中介联盟，通过建群的方式，聚合超多优渥客源且资源互通，从而将新房更快卖出去，并缩短中介佣金占期。

除了分销模式转变外，近两年高额的分销佣金已是行业“惯例”，比如涵江某楼盘，130㎡以上户型推荐成交后，中介税前佣金可达48000元/套，即便是130㎡以下的户型佣金也高于2万元/套。

除了部分房源直接标注佣金可得多少外，目前莆田还有“1跳2”的佣金， 通俗点讲，就是中介卖套房子，开发商起步价给1%的佣金，卖到一定套数就拿2%的佣金。比如1个月内成交10套以内抽1个点，成交20-30套则跳到2个点。

毫无疑问，新房的回报比二手房业务更高， 毕竟莆田二手房成交佣金方面，中介都是买卖双方各收取1个点（有些卖家收1.5个点），且对于中介来说， 新房仅需在前期把有效客户带进售楼部即可，省去了后期庞大的工作量。

这也不难解释，为何现在房产中介的业务重心都转向了新房分销，老本行的二手房业务少之又少的现状了。 同时货源充足的情况下，中介手头上的客户资源就能最大程度的发挥效率，可以短时间产生成交的效果，再加上新房随便买个三四套，即使扣除公司部分，仍然有一笔不菲的收入，自然莆田很多中介都热衷于把客户带到售楼部。

看到这里，就不得不提涵江近期某楼盘了，为何能连续多月上榜莆田商品住宅备案十强，很大一部分原因就是分销带来的销售“奇迹”。 其实，除了涵江楼盘外，市区也有不少热盘除了常规的促销优惠外，通过分销来增加带客力度，且成交转化成绩还相当不错。

而这一系列的现象级销售，这都在高调的对外宣誓：分销在这个不那么景气的市场，有着神奇的疗效。

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新房佣金结算周期冗长

中介收不到佣金就没有工资

这里要重要说明一点，我们尽量不去刻意点名楼盘， 因为我们知道，存在即合理，任何行当，包括中介分销，都是凭本事吃饭的。 为什么最近莆田各大楼盘都要用分销了，理由也很简单，因为客户少了，不知道怎么让客户上门了，就让中介带吧。

开发商与中介合作结果是1+1＞2， 中介凭借自己强大的客户连接能力，带来项目的高效导客，并且不收购房者佣金，能去化的楼盘欢喜，购房者也欢喜，甚至能分到一定佣金。

但对于中介来说，眼下佣金点数多少是其次的，最关心的是项目好不好卖和结佣快不快， 这也很好理解，毕竟好卖决定自己的投入可以快速的转换，结佣则决定自己可以最快的收到钱。

因为当前大环境之下，开发商迫于资金压力，往往会拖欠佣金，据莆田某中介人员透露，目前分销佣金最快3-6个月结算，长则一两年，有些甚至形成坏账。这也是当初中介联盟建立的初衷，缩短中介佣金账期。

例如：早期云悦壹号找中介分销，该楼盘2019年开盘，现在房源已经售罄，部分中介的佣金至今仍未到手，有些中介甚至开始在抖音等渠道讨钱。

还有涵江某楼盘因为拖欠佣金，被法院强制执行，但奈何直至今日中介还未收到佣金。

还有市区某楼盘，据中介吐槽，目前佣金才结算到去年5-6月份，今年5月份结算的佣金还是去年5月份的，而这纯粹是开发商耍赖皮不想结佣。

除了新房佣金结算周期冗长的问题，莆田还有些中介迫于无奈先行自己垫资给经纪人发佣金，甚至是100-200万大手笔，最后由于佣金始终未到手，公司直接就倒闭了。

所以对于中介市场来说，迟迟未能结算的佣金，也间接导致收益出现断崖式下跌，毕竟目前莆田的房产中介大多采取低底薪或无底薪，高提成的薪资方案，收不到佣金，就意味着没有工资。

这也是中介不能甚至不敢返佣给客户的原因所在，毕竟自己都不能保证能拿到佣金。 因此，我们发现很多经纪人可能会因为三个月不开单而选择离职转行，或者做不到一年就选择转行。

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中介分销佣金过高

建议买房需慎重

也正是因为这样的环境，莆田不少中介可能适应不下来，不少中介关门店、裁员，这些事情到现在，当下正在我们身边发生着。

而愿意给高佣的项目，通常都是相对难卖的项目。且不管它卖得不好的原因是什么，反正这个世界上没有项目卖的明明不错还给分销高佣金的。 所以建议购房者，在中介带看之时一定要多留个心眼，免得得不偿失。

部分区域，中介分销佣金高的，我们建议还是要慎重， 这些区域多半是热得慢，冷得快的区域；而这些楼盘，要么是总价过高，要么是性价比稍欠缺一点的，需要中介疯狂带客的楼盘，不管是刚需自住还是投资，又何必去买这样的楼盘呢？

那么，看到这里，很多人可能会问，到底什么样的项目可以不用分销也不用渠道呢？或者换句话说，哪一种项目不用利益也能很好的驱动？

其实就是那些真正有品质的好房子，这样的项目，可能地段不是最好的，学区和商业资源也不一定都是非常好的，但对于房子品质和内部的服务，就是能做到从各个维度做到极致。

所以，对于开发商而言，与其想着怎么去博弈，还不如想想怎么踏踏实实做出好的产品，这才是最根本的解决问题的方式。

至于中介，据我所知，如今依然有一些中介将“哪里佣金高自然就拼命往哪里带”奉为日常的行事准则， 说真的，如果是要做一个行业的深耕者，那份良知显然要比几万块钱的差价更重要，短视者最终面临的，必定是淘汰出局。